租房市场旺季遇寒流

2017-06-13 10:43
每年6月至9月,是毕业生租房传统旺季。今年在楼市调控及疏解人口的背景下,一线城市限购、限售愈发严厉,房贷利率节节高升。因看不到置业希望,外来务工人员和就业大学生数量减少,新增租房需求走低。房租在旺季正先于房价出现调整。房贷连涨“5月初拟定留津后,父母就催我抓紧买房。可房价好不容易稳定下来,房贷利率又涨上去了,买房比找工作还麻烦。”来自浙江舟山(楼盘)的天津(楼盘)理工大学毕业生王盼(化名),最近正为了贷款事宜焦头烂额。按计划,他选中的南开区华苑天华里90平方米二手房总价300万元,需贷款200万元。5月初,中行个贷部人士给王盼的回复是可办理9.5折优惠,昨天却突然通知他已多了前置条件——必须首付五成。银行方面的加码,让王盼措手不及。“原本首付100万元就是家里东拼西凑来的,突然变成150万元实在拿不出来。可是不增加首付,利率就要变成基准,以200万元30年等额本息还款计算,需要多还的利息超过10万元。心理上很难接受,毕竟费了九牛二虎之力房主才答应降价5万元。”王盼的遭遇,在郑州(楼盘)的刚需族眼中或许不值一提。5月4日之前,郑州首套房贷仍可办理9折优惠,之后回升至基准,6月6日则传出上浮10%的重磅消息。也就是说不到一个月,郑州部分银行的首套房贷利率便从9折(4.41%)变为上浮10%(5.39%),其中0.98个百分点的差值几乎相当于央行4次标准力度的加息。以贷款200万元30年等额本息计算,还款利息差可达近43万元。从全国范围来看,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、成都的多家银行近期纷纷宣布上浮首套房贷利率,还有银行已停止房贷业务。其中,浦发广州分行最为夸张,首套房贷利率较基准上浮20%。银行内部人士坦言,只有接受利率上浮的贷款人才能较快获得贷款,未上浮者则可能面临长达数月的等待。随着按揭贷款持续收紧,客户认购后放弃签约的情况增加。来自万科的数据显示,5月大部分房企的销售业绩环比均有所下降,去年只有10%的客户一次性付款,到今年5月这个比例上升至20%,使用按揭客户比例由90%下降到80%。客户按揭平均首付比例也明显上升,去年是三成,今年5月则达到四成。房源空置一线城市和二线热点城市越来越严苛的购房环境,在某种意义上正在对外来人口竖起篱笆。北京市统计局数据显示,北京常住人口增量2011年为57.4万人,2015年为18.9万人,2016年则进一步缩减为2.4万人,增幅仅有0.1%。外来人口逃离对热点楼市的冲击,首先便体现在房屋租赁市场。通常情况下,5月是租房市场的预热阶段,随着高校毕业季到来,真正的高峰从6月开始一直持续到9月。然而从今年的情况来看,房租不仅没有热起来,反而遭遇寒流。在南京(楼盘)仙林大学城附近的康桥圣菲小区,25平方米一室房源一直以来颇受年轻租户的青睐,如今却面临空置难题。负责该小区房源租赁的链家经纪人张强对新金融记者表示,往年春节过后和毕业前夕,会有大批客户争抢房源,房租跳涨司空见惯,今年却丝毫感觉不到旺季到来。“就拿25平方米一室房源来说,去年5月的租金就是1900元,今年经历了春节,又到了毕业季,价格没有丝毫变化,客户却是大幅减少。5月仅成交4套,6月以来仍是零成交,有些房主已直说可以降价300元。”南京师范大学公共管理学院毕业生康佳(化名)对新金融记者表示,仙林大学城附近的房价已突破3万元,与4月南京平均工资5740元形成鲜明对比。“很多同学都决定回老家了。以前,我们这些外地学生都想留下来,觉得靠努力总能成家立业,然而近两年南京购房门槛越来越高,父母在电话中一再劝说我回河北老家,别太勉强自己。”链家研究院数据显示,调控下的租赁房源成交周期明显延长,市场寒意明显。以北京为例,7天以下房源成交占比由2016年1月的42.64%降至2017年4月的27.15%,同期15天以上房源成交占比由10.73%上升到27.72%。房租下行事实上,随着3月以来限购、限售、限贷席卷全国,一线城市房租已频频释放下行信号。以上海为例,房屋租赁指数结束连续90个月的上涨行情后,从今年1月开始延续下跌态势。今年前5个月,上海二手房租金3次环比下跌,4月中原(上海)租金指数为238.2点,同比下滑4.38%,全市租金均价77.7元/平方米·月。业内人士表示,房价涨跌主要看货币政策,房租涨跌则直接反映居民收入。“本轮房价暴涨始于2015年,房租涨幅却有限,说明高房价缺乏基本面支撑。从旺季开始后的情况看,房租价格表现疲弱,说明当前居民收入水平无力接受房租进一步上调。”除逃离北上广的因素外,部分业主因楼市成交冻结转售为租,造成一些地区租赁房源供大于求,也是租金下行的重要推手。在西青大学城附近的五矿榕园,近期不少难以出售的未装修房源转为租赁,96平方米两室一厅报价低至1200元,较周边同等条件简装房源低了一半。出租此类房源的业主张先生对新金融记者表示:“去年初买下这套房主要是为投资,没想到今年挂牌3个月卖不动。闲置也是可惜,不如买点便宜家具让学生合租,能赚点是点。”当房租传递出实体经济承受不住高房价的信号后,加强对房屋租赁市场的规范,引导一部分人长期租房,已成为缓解热点城市房价上涨压力的必然选择。前述业内人士表示,国内经济并非不需要房地产业支持,但前提必须是杠杆有度、自住为主,以免对扩大消费构成威胁,而这恰是中国经济结构转型面临的阵痛。5月25日,北京市住建委表示,今后5年北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。业内人士称,在热点城市租赁房源真正落地后,房东胡乱涨价的现象会受到遏制,明年一线城市房租将明显下行。
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